近世译manor为“庄园”，然其本质与唐之“庄宅”或“庄园”（庄亦作）有异。古典中庄字无“田庄”、“庄宅”之训，今北方村落以某庄或某家庄为名者数不在少，是知中古时代庄宅之组织，颇占重要位置。白居易曾称其远祖白建有功北齐，诏赐庄、宅各一区，（《长庆集》二九）大业末，柴绍妻平阳公主自归鄠县庄所（《旧书》五八），则北朝之末，其名已著[39]。武德八年《赐少林寺教》：“前件地及碾，寺废之日，国司取以置”，（《萃编》七四）是唐初皇室已自置庄之证[40]。李吉甫《百司举要》称，则天分置庄宅使。（据《事物纪原》六引）今所见遗文，掌其事者名内庄宅使（《会要》八三大历十四），亦曰庄田使（《元龟》四九一贞元廿一）或庄宅使（《文苑英华》四四一咸通八），其田或为各州府所没入，（同上《会要》）有时亦以卖给人民。（《萃编》一一四大中五年《敕内宅使牒》）安、史之乱，尤急于搜括，以济军用，如肃宗诏“其近日隔绝人庄宅，宜即括责，一切官收”，（《全唐文》四二）是也。
官吏豪富往往在别处购买田地，名为寄庄户，诸道将士亦常置庄田。（同上《会要》。又元载城南别墅数十所，见《旧书》一一八；东川节度严砺籍没管内将士、官吏、百姓及前资寄住等八十八户庄宅共一百二十二所，见《元氏长庆集》三七；大中初，韦宙在江陵府东有庄，积稻如坻，见《唐语林》七）开元二十四年诏：“闻王公百官及富豪之家，比置庄田，恣行兼并，莫惧章程，借荒者皆有熟田，因之侵夺，置牧者唯指山谷，不限多少。”（《元龟》四九五）其弊往往逃避税收，元和十四年敕：“如闻诸道州府长吏等，或有本任得替后，遂于当处买百姓庄园、舍宅，或因替代情弊，便破定正额两税，不出差科。今后有此色，并勒依元额为定。”（同上《会要》）
各地僧寺拥有田庄不少，故会昌灭佛，收良田数十万顷[41]，通称曰常住僧田，（《萃编》七四及一〇八）如大像寺即“管大小共七所，都管地总五十三顷五十六亩三角荒熟”，（同上一一三）又长山县（今山东）醴泉寺有庄园十五所。（《入唐求法巡礼行记》二）在均田制中，僧、尼、道士、女冠均可受田，大约男三十亩，女二十亩。惟其广占田地，政府屡加以限制，唐隆元年敕：“寺观广占田地及水碾硙，侵损百姓，宜令本州长官检括，依令式以外及官人百姓将庄田宅舍布施者，在京令司农即收，外州给贫下课户。”（《唐大诏令》一一）又开元十年敕：“天下寺观田宜准法据僧、尼、道士合给数外，一切管收，给贫下欠田丁。其寺观常住田，听以僧、尼、道士、女冠退田充，一百人以上不得过十顷，五十人以上不得过七顷，五十人以下不得过五顷。”（《会要》五九）末一敕对于每单位常住田额已加以总数的限定。
关于此项公私庄田之生产关系，史言之不详，据情推之，当有如下三类：（甲）租佃，又可再分为1.抑配，2.自由领耕及3.转佃[42]三种。（乙）雇佃。（丙）奴佃。政府直接辖下之庄田，据大历十四年内庄宅使奏，有租万四千斛，（同上《会要》）当然是采招民领耕的方式，如无人愿领，就必仿处置职田之例，出以抑配。（参《元氏长庆集》三八）庄田属私人者，唐时当仍存在奴耕之一种，但施之寄庄，庄主必感管理不便。杜佑云：“《管子》曰，以正户籍，谓之养赢，赢者大贾、蓄家也，正数户既避其赋役，则至浮浪为大贾、蓄家之所役属，自收其利也。”又云：“浮客谓避公税，依强豪作佃家也”，（《通典》七）浮客亦称庄客，多者至数百户（《太平广记》二〇二，相州王叟夫妇二人有客二百余户），森谷正己解为“庄园农奴”[43]，立名未确。人民之流为浮户，非必苦正式之租庸调，而是苦无限之额外科派，流徙之后，未必甘于鬻身为奴，再堕入泥犁地狱，味《通典》所言，浮户似多属于自由佃农与雇佃之两途。
综结上项情况，唐代生产力虽然渐次向上，产品增多，其结果只被小部分人所剥削及集积，不能保留之于耕农手边，常人既困于暴敛，于是放弃或出卖其田地，流转为寄住户或庄客。同时，豪强者因财富之增加，乘机实行兼并，庄田之制，遂益臻发达。彼辈以社会上地位之优越，当地官吏根于互相隐庇，畏惧权势等观念，匿报由是日多，户籍由是日坏，还授之法，寖成具文。总言之，庄田发展，均田制便于不知不觉间开始及继续崩溃。